原標題：重慶某大型旅游地產項目悄然倒下 什么拖倒了它？  

國內旅游地產已從百家爭鳴進入到“紅海”廝殺的階段。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2016-2017年中國旅游地產發(fā)展數(shù)據(jù)報告》顯示，截至2016年底，累計旅游地產項目總數(shù)為8918個，全年旅游地產項目數(shù)量增速雖有所下降，但中國旅游地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。

“從第一個“吃螃蟹”的深圳華僑城旅游主題公園的成功到海南旅游地產在全國引發(fā)的“南海傳說”效應，再到重慶旅游地產的爆發(fā)式增長。”

在業(yè)內人士看來，市場高供應背后是旅游地產廝殺升級，從過去價格，到如今品牌、概念、產品、服務、配套等全方位大比拼，不良旅游地產項目正逐漸淘汰，未來房企將更加細分。

重慶一旅游巨擘項目倒下

“從買房、一再延期下到終于接房，延期交房通知來了N張。”周女士，2014年1月份在萬盛黑山谷買了一套50平米的度假房。本想給父母帶著孩子夏天過去避暑。然而，令周女士沒有想到的是，交房日期拖了三次，等到好不容易接房了，各種問題接踵而至。

“2015年4年份準備進場裝修，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間排水管被建筑垃圾堵塞，找了物管、建筑公司、開發(fā)公司，電話打了很多次，一個多月都沒辦法處理。”周女士說，據(jù)她了解，很多業(yè)主都面臨了這樣得問題，他們根本不敢裝修，房子也一直空起，都不敢進去住了。

“現(xiàn)在想到這套房子就心里堵得慌。”周女士說，買的避暑房也不敢住，這兩年夏天，她都在石柱給父母孩子租的避暑房住。

記者了解到，周女士所買的項目在萬盛黑山谷5A風景區(qū)南門和北門之間，開發(fā)商宣稱的是打造國際旅游度假區(qū)，涵蓋37萬平米旅居地產、約80000方酒店群/商業(yè)地產和約4萬方的游樂設施。“僅從開發(fā)體量上上看，該項目實屬旅游地產巨擘項目。”業(yè)內人士表示。

然而，幾年過去了，當初的說好的旅游設施沒有了，甚至連已經銷售的度假房都無法按時交房。另一業(yè)主接受采訪時吐槽，“買房的時候宣傳的項目是如深圳華僑城一樣的項目，宣傳什么風洞、滑雪場、藥園等等，現(xiàn)在什么都沒有了，景區(qū)變成了雜草叢生無人打理的爛尾樓……”

一位接近該項目的知情人士透露，“前兩年該項目資金鏈就已經斷裂，一直處于停擺狀態(tài)，最終最大可能是當?shù)卣?lsquo;接盤’。”

重慶旅游地產經歷三個時代

事實上，以上旅游地產項目的倒下并非個案。記者實地打探該區(qū)域了解到，此前還出現(xiàn)過“開發(fā)商退地”現(xiàn)象，即開發(fā)完一期就直接走人。

“供應量的井噴，殺紅眼的價格都直接導致旅游地產停擺、退地現(xiàn)象出現(xiàn)。”重慶觀合房地產營銷顧問公司總經理李晶表示，貴州一些區(qū)域的旅游地產價格在3000多元/平方米，而現(xiàn)在黑山谷的價格要貴1倍多。出行時間多1個小時，價格卻便宜1倍以上，這自然會分流客戶。

正如他所言，據(jù)了解，重慶旅游地產僅在2014年的供應量在100萬平方米以上，僅傳統(tǒng)熱門區(qū)域黑山谷的在售項目就高達20幾個。

一份數(shù)據(jù)也證明了這點。重慶正式發(fā)布《重慶市避暑休閑地產規(guī)劃（2014-2020）》（以下簡稱《規(guī)劃》），擬優(yōu)先集中打造8個片區(qū)、重點開發(fā)20個片區(qū)的避暑休閑地產梯度發(fā)展，到2020年新建避暑休閑地產57萬套、總建筑面積3000萬平方米。

“最近幾年里，重慶旅游地產經歷著三個時代。”據(jù)李晶觀察，第一個階段是“產品時代”，做剛需旅游度假產品。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)業(yè)主使用旅游地產住宅的目的和時間，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的，占比高達70.4%。由于自住型需求占了絕對大的比重，因此購買的旅游地呈現(xiàn)“剛需化”，客戶熱衷于購買建面30多平方米的小戶型；

第二個階段是“返租時代”：由于旅游地產的空置期相對較長，開發(fā)商為了促進成交，紛紛在銷售時加入了“金融概念”，也就是我們常說的“售后返租”，每年固定返X%，打開百度一搜索就會彈出相關信息；

第三個階段則是“度假房+旅游地產”開發(fā)模式，即開發(fā)商在項目中興建了會所、商業(yè)街、娛樂設施等大型配套，同時加入觀光旅游等概念，企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商上升為景區(qū)運營商。

新模式背后的憂患

然而，第三個時代的運營商身份卻對開發(fā)商有著更高要求，一旦哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有崩盤的風險。

無獨有偶。近日，黑山谷另一大型旅游地產開發(fā)商負責人坦言，之前在開園運營后的第一年時間里差一點就倒閉了。

在他看來，景區(qū)運營風險比商業(yè)地產更大，商業(yè)地產至少可以靠孕育幾年，隨著周邊入住率、人氣的提升而重生。但一旦景區(qū)打造出來后，在市場上沒有取得相應回應，沒有人氣作為支持，那基本上就宣告死亡，甚至連調整的余地都幾乎沒有。

上海易 居智庫研究院總監(jiān)嚴躍進表示，“由于開發(fā)商開發(fā)項目以銷售回籠資金為主導，而對旅游資源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，對開發(fā)商資金鏈有著更高的要求，但是如果人氣不足還是會導致這些配套設施虧損，沒有辦法實現(xiàn)租金收益，這對于中小投資者來說尤其后果嚴重。”

旅游地產開發(fā)路在何方？

究竟，旅游地產開發(fā)未來路在何方？

“因地制宜，打造自己項目的專屬IP尤為重要。”

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥接受采訪時總結表示，旅游地產未來的主要發(fā)展模式主要有三種，開發(fā)商可以根據(jù)自身項目的地理位置、地域特點、自然資源、歷史文化等條件和詳細精準的前期規(guī)劃，選擇適合項目的發(fā)展模式。

模式一：資源+主題酒店

自然資源與主題化是兩個獨立的發(fā)展趨勢，同時又具有相互轉化的特征。主題度假形式主要目的是強化度假區(qū)的特色，增強度假項目的競爭優(yōu)勢。既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內容。

模式二：養(yǎng)生地產

據(jù)了解，中國旅游養(yǎng)生地產類型有：養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產業(yè)聚集區(qū)等。旅游養(yǎng)生地產開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產品相互之間整合起來，形成區(qū)域組團、項目成團的結構，并設計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。

模式三：文化產業(yè)與地產結合

通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關產業(yè)的資源，促使整個文化產業(yè)鏈上的資源最大化。比如上海迪斯尼，通過“文化地產”是文化產業(yè)與地產、運營相結合為一體的綜合服務平臺，通過運營使文化產業(yè)鏈價值最大化，同時使文化地產價值實現(xiàn)增值是整個文化地產開發(fā)與運作的核心。

買旅游地產注意事項

那么，購房者在選購旅游地產時，應該注意哪些事項呢？

在易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，首先是要選高美譽度的知名品牌開發(fā)商。對旅游地產來說，知名品牌開發(fā)商的美譽度會有更大的優(yōu)勢。一般情況下，品牌開發(fā)商具有較強的開發(fā)經驗和開發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風險能力相對較強，風險系數(shù)也相對較低。

其次是要考慮空置和物業(yè)管理的問題。一般來說，除了打算買來做常住型的第二住所式公寓或別墅外，其他各種類型的旅游度假產品，受空間限制，在投資者無法入住的時間里，都存在相對較長時間的空置問題。因此，如何解決長期空置問題，所以，投資者除了必須重點考察項目所在的旅游市場發(fā)展前景，項目配套設施、物業(yè)的裝修程度外，更要注重考慮項目的運營模式。

另外，在出手購房時，還要先搞清楚該旅游地產項目的產品特征，是商業(yè)性質還是住宅性質，土地年限是多少。值得一提的是，在某些區(qū)域，有不少旅游地產項目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項目，也只有50年的產權。

上游財經—重慶商報記者 鄧依依