N本報記者 洪德木

核心提示：

陽春三月，隨著房地產政策的持續執行，樓市調控或將進入攻堅期，而房地產企業銷售方式也逐漸顯現出了三種情況。或以降價換銷量，快速盡早地回籠資金；或捂盤惜售，按兵不動，靜觀其變；或通過多種營銷方式相配合，最大限度地提高樓盤去化量；在這其中，第三種方式則備受推崇，并屢試不爽，于是，前幾年在樓市中頗為常見的“低首付”，最近又重返莆田樓市，并且具有持續蔓延之勢。那么，為何“低首付”營銷又開始盛行？“低首付”存在哪些風險？消費者能否因為“低首付”誘人而茫然入市？

市場 “低首付”現身莆田樓市

“首付8.6萬元起，讓你置業夢想成真！”前段時間，位于城東一樓盤項目在莆田區域別出心裁地推出“低首付”的置業概念，在短時間內吸引了眾多市民的關注。在如今的莆田樓市市場上，首付低于10萬元的例子可以說是微乎其微，即使是早在去年以全市最低價格4888元/m開盤入市的三迪·木蘭楓丹，也因其需要四成的首付而達到了18萬元多。因此，對于此份廣告宣傳，市民也甚有疑惑，“能有這么好的事嗎？”“首付這么低，戶型怎么樣啊？房源是不是很差啊？”

而在不久之后，“低首付”的例子又陸續在市場上出現，“兩成首付，享受雙倍幸福”、“首付6~7萬元，即可輕松入住精裝公寓”，在了解完“低首付”的確切信息之后，不少消費者頓時覺得買房有望了。

“之前已經看了很多房子，但都因為首付無法湊足而不得不放棄買房計劃，今年原本是想年底拿了年終獎之后，明年再著手計劃買房的，現在有這么大的優惠力度，我肯定要過去詢問清楚。”在市區某事業單位工作的小林在接受記者電話采訪時，不無驚喜地談道。

按照國家對于房地產市場的相關規定，購買首套住房的購房者最少交納三成首付，購買二套房的首付比例則需不低于六成，然而，開發商打出的“低首付”，卻明顯與“首付三成”的規定有所違背。對此，三迪·木蘭楓丹銷售經理何軍告訴記者，三迪·木蘭楓丹確實有對外推出購房僅需兩成的首付，但僅限于25層及其以上的房源，且購房者需與開發商簽訂相關協議，協議規定另外一成首付暫時由開發商墊付，購房者需要在交房前將另外一成首付的房款繳交完成才算是完成了整個買房過程。

而在記者致電其他有推出此類優惠的樓盤項目時，售樓部工作人員均稱，首付優惠的部分均是由本項目的開發商暫行墊付，購房者需要在規定時間內繳清優惠的房款部分。以市區某樓盤為例，其在3月份備案的樓盤均價為7184元/m，其推出首付優惠的房源面積有一部分為90m，總價646560元，假若不算相關稅費，其原本需要首付為193968元，現在則僅需要付96984元的首付款，確實緩解了一部分處于尷尬處境的購房群體的心頭之憂，同時，該售樓部工作人員也坦承，根據協議，剩余96984元的首付款需要在明年年初交房的時候全部繳清。

探因 “低首付”“釣”的多是投資客

事實上，不管是從時間上，還是從區域上，“低首付”在其他城市也均存在，據媒體報道，距離莆田較近的福州、泉州等周邊城市，樓盤“低首付”的營銷策略早在去年年底就已經出現在其市場上，另外，早在2008年樓市低迷的時候，部分城市甚至出現了“首付一成，優惠一成，開發商再墊付一成”的極低首付情況。對此，福州原創投資顧問有限公司總經理陳日沖認為，所謂“低首付”只是開發商的一種促銷手段，其實質相當于開發商為購房者提供了一種無息過橋的借款，最終購房者仍需為三成首付款自掏腰包，一旦簽約成功開發商將會鎖定潛在的需求者，并借此實現消化庫存的目的。“實行‘低首付’策略，對于開發商而言，確實能取到一定的效果，不僅能夠使樓盤項目獲得關注，還能在短期內回籠資金，以首付20%為例，開發商僅需要墊付10%的房款，即可從買房方取得20%的房款，并且從銀行處收到70%的房款，在資金操作上，可以達到‘舍小錢換大錢’的目的。”陳日沖說道。

另據記者了解到，鐘情于購買“低首付”房源的市民也不僅限于首付款不足的購房群體，部分具有完全購房能力的私營企業主也熱衷于其中，“此次‘低首付’策略推出來之后，到目前為止，購買房子的人群中就有一半以上是私營企業主。”城南某樓盤工作人員小涂告訴記者，“這部分私營企業主在自身企業的運作中，對資金的周轉要求很高，他們買房子既有投資成分，也有是專門為子女置業的，‘低首付’營銷策略能夠讓他們把其余的資金用到其他地方，就等于開發商免息借錢給這部分購房人群一段時間。”

建議 剛性需求者還得詳加考慮

有了“低首付”，是否就可以著手入市？對此，莆田業內人士提醒，對于購買能力不足的人群，還需要理性的考慮，衡量自己能夠在一定的時間內湊足其余由開發商暫行墊付的首付款，以上述一套首付為193968元的房子為例，在開發商墊付50%首付款的情況下，由于前期的資金積累，購房者可以拿出96984元的首付款，但根據購房協議，購房者需要在一年內繳清欠余的96984元的開發商墊付款，對此，購房者需要對自身經濟能力做出合理的預期。

而根據購房者與開發商的協議規定，購房者需要在規定的時間內還完剩余首付房款，假如超過了規定的時間還未能償還，可能要面臨著違約的風險，進而使開發商與購房者簽訂的購房合同無效，“若出現這種情況，根據協議規定，在交房時，開發商有權利收回房子，而且購房者也無法取回已經付給開發商的購房首付款。”位于城北某樓盤的工作人員提醒。

對此，記者致電莆田市住房和城鄉建設局，住建局相關工作人員告訴記者，在購房合同的審批程序上，只要企業遞交的材料齊全，備案方面基本上可以審核通過，因為銀行方面在交易時的實收款仍是首付三成。對于“低首付”情況，此工作人員表示，新購商品住宅首付占總房款的比例可由購房者和開發商協商，但必須寫入購房協議書，首付較低可能產生的法律風險應具體咨詢律師。

□市場信息臺

房產

·為迎接三八婦女節，3月11日前，女性消費者到正榮·御品蘭灣購房，每套房源可享受13800元專屬購房基金。

·3月10日，三迪·木蘭楓丹龍瀾將聯合福建經濟電臺共同舉辦理財投資沙龍，現場并備有幸運大抽獎、自助茶歇和精美禮品。

·楓城新都加推18間沿街旺鋪，店鋪均為兩層，一層高5.4米，二層高3.9米，兩層均有產權。

·華友第一城4號樓精裝公寓現已推出，房源共有180套，面積從37~48m均有，最低首付為4萬元。

家居/建材

·3·15期間，世友地板將在莆田各大門店推出進店就有禮，下單就有禮，買地板贈送抽獎券，即有機會贏得超值大禮等活動。

·3月11日前，寶隆家私將低價清理部分庫存產品，產品價格遠遠低于本地其他同類產品，同時，新品將于4月份出臺。

·3月15日之前，到萬隆古玩家居城購買家居產品，可享受全場3.8折起的優惠；個人買滿3.8萬元，可獲贈價值1800元的玉器；3個人在同一天購買金額拼單滿3.8萬元，可在原優惠基礎上再享受9.5折優惠。

·天溢時代家居廣場在3月3日至11日期間推出全天全額免單活動，在活動期間購買產品的消費者，即有機會獲得全額免單，活動產品與數量均不限。