不斷放出風聲的房地產稅有了時間表。近日，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，包括房地產稅法在內的69件立法項目處于第一類，即條件比較成熟，擬在本屆人大常委會任期內提請審議，即五年內提請審議。不過，房地產稅征收的難度，當前國民的負擔能力，國內產權的復雜性等問題，五年里這些艱難的議題能都順利攻關都還是未知數。

一字之差

此次列入五年規劃的一類項目有69件，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案；二類項目有47件，即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案；三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續研究論證的立法項目。其中，房地產稅法被列入一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會預算工委和財政部負責。

房地產稅終于有了眉目。在北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文看來，比起此前在上海、重慶試點的房產稅，房地產稅多了個“地”字，但是難度由此極大增加，怎樣處理好土地出讓金和房地產稅之間可能存在的重復征稅的問題，是現存的一大難點。房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。這也意味著， “房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

“目前，我國對房地產征收的稅主要是集中于流轉環節，一般有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種，有時還有帶有附加性質的教育費附加等，但在保有環節，除了城鎮土地使用稅和對個人所有非營業房產免稅的房產稅，基本沒有針對居民住宅保有環節所征收的稅。”太平洋證券宏觀分析師肖立晟表示。作為保有環節的重要一環，房地產稅正是補齊立法框架內缺失的重要一環，針對保有環節開征房地產稅的主旨既是為了完善稅制，也是為了補上財產稅的缺失。

然而2011年，在上海、重慶針對個人住房保有環節征收的試點房產稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現較大幅度的增長。此后3年多，房產稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

有分析認為，其原因主要是，上海試點中有6條稅收減免政策；而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式，，甚至被人們戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。征收面小、稅率低，而且類似于奢侈消費稅，也就是只有這個消費的額度或者說消費的面積超過了一定的限額，才會被納入征收范圍。

劃地而征

與已實行的房產稅不同，房地產稅的內涵更為豐富，實行起來也更為復雜。國務院發展研究中心研究員倪紅表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產稅將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

由于已經有了土地出讓金，如果房地產稅只是做加法，將會導致重復征稅。在業內專家看來，可能會將一些交易流轉環節的稅裁撤并入房地產稅，以達到在調整稅負結構的同時調整稅負水平。比如，因為和房地產稅的稅基重合，是否應該取消土地增值稅應該討論。

在肖立晟看來，作為營改增之后最主要的地方主體稅源，房地產稅或將“屬人原則”和“屬地原則”結合起來，以實現免征優惠和征收方便之間的結合；房地產稅也可能會采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地區調節。

不過在征收環節仍有諸多細節尚未確定，例如免征面積如何設置，稅率是否累進等等。事實上，由于各地稅率不同，跨省市的房產如果累加，怎樣執行也將成為難點。比如，專家普遍認為的免征稅面積，在一個省市減免后，另一個省市的房產是否不減免全額征稅，并按照兩地稅率分別在兩地繳稅，如果是的話，以哪個省市為減免面積的標準，在兩個省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標準減免，都是難題之一。

“房地產稅不會一刀切，會按照不同地區執行不同稅率，地方政府有自己的話語權。不過，一個問題在于，不同城市的房子會不會累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計算，我覺得應該不會綜合在一起征稅，而是以一個居住城市空間為限。”長平經濟研究所執行所長王長勇說。

五年之期

早在2015年，房地產稅就同樣被列為十二屆全國人大常委會立法規劃的第一類，但任期內沒有提交一審。“當前也只是存在一個意圖，實際上對于要不要征收房地產稅，社會上并沒有達成共識。”國家行政學院教授馮俏彬則對北京商報記者說。

一位不愿透露姓名的房地產行業法律專家表示，根據以往立法制定的相關情況，一般情況下，列入立法計劃不等于一定要出，不列入立法計劃肯定出不了，但房地產稅作為長效機制的重要組成部分，本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步。考慮到房地產稅的影響比較大，具體哪一年出，推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經濟的影響，以及境外經濟環境等因素，尋找合適的窗口期確定具體的時間。

房地產稅本身的復雜性及當前的相關情況決定了稅法的出臺必會經過再三考量。國稅總局稅收科研所原副所長靳東升對北京商報記者表示，國內復雜的房產產權情況、城鄉差距、國內的房價與收入水平差距，是目前征收的三大難題。

然而也有業內人士表示，可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產稅法”，但這個稅法一定是比較籠統的，綱領性的。因為房地產稅是地方色彩最濃的稅種，未來極有可能以地級市（甚至縣級市）為單位，出臺各自的實施條例，才能真正落地。首先是全國性立法。然后各省人大通過實施條例，各地級市（甚至縣、縣級市）人大通過實施細則，才能真正實施。房地產稅在全國全面落地，從立法完成算起，可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市會率先落地。

對于房地產稅征收后對利益格局的重塑，靳東升認為炒房者將會成為房地產稅施行后一大打擊對象。“現階段的房地產稅只會對超出自身需要儲備的炒房者征收。” 靳東升表示，試點的房產稅并不想給市場帶來過渡震蕩，“但是全國推行開來，還是會有效果的。”

不過，對于調整房價，長平經濟研究所執行所所長王長勇表示作用有限。“房地產稅征收的范圍非常小，大部分家庭都會減免，對財產征稅一定要調節財富，初期的調節功能多，體現就是免稅范圍比較大。”王長勇說。實際上，房地產稅的立法初衷，是為調整地方稅收的結構，補充地方稅源，調控房價只是附帶的預期。